반가워요! 재테크나 내 집 마련을 위해 공매에 관심을 갖게 된 분들이라면 ‘온비드(Onbid)’라는 이름을 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 저도 처음 공매 물건을 보며 매주 가격이 깎이는 걸 보고 “이거 대체 언제까지, 얼마나 떨어지는 거지?” 하며 밤잠 설치며 궁금해했던 기억이 생생하네요.
공매에서 최저입찰가란 입찰자가 응찰할 수 있는 가장 낮은 금액의 가이드라인으로, 전략적인 자금 계획 수립과 입찰 타이밍 결정을 위한 가장 핵심적인 지표가 됩니다.
단순히 가격이 낮아졌다고 해서 무조건 이득은 아닙니다. 입찰표를 작성하기 전, 최저입찰가가 형성되는 원리와 감액 규칙을 이해해야만 남들보다 유리한 가격에 낙찰받는 ‘승자의 저주’ 없는 투자가 가능합니다. 오늘은 실전에서 꼭 필요한 최저입찰가 계산 기준을 핵심만 콕콕 집어 알려드릴게요.
1. 감정평가액, 공매 입찰의 시작점
공매 물건이 온비드에 처음 게시될 때 마주하는 기준점은 ‘감정평가액’입니다. 이는 전문 감정평가사가 해당 물건의 물리적 현황과 주변 시세를 종합적으로 분석하여 가치를 매긴 금액입니다. 압류재산 공매의 경우, 제1회차 입찰의 최저입찰가는 이 감정평가액 100%에서 시작합니다.
※ 주의: 감정평가액은 절대적 시세가 아니라, 특정 시점의 평가값일 뿐입니다.
많은 초보 투자자가 놓치는 함정이 바로 ‘시점의 차이’입니다. 감정평가는 입찰 공고보다 훨씬 이전에 진행되는 경우가 많아 현재 시세와 다를 수 있습니다.
- 평가 시점 확인: 감정평가서 상의 ‘가격시점’이 언제인지 반드시 대조해 보세요.
- 시세 변동 반영: 상승기에는 감정가가 저렴해 보이지만, 하락기에는 시세보다 높을 수 있습니다.
- 현황 분석: 감정 당시와 현재의 물건 상태(파손, 수리 여부 등)가 달라졌는지 확인이 필요합니다.
2. 유찰될수록 매력적인 가격, 10%의 마법
공매의 가장 큰 매력은 입찰자가 없어 유찰될 때마다 가격이 자동으로 떨어진다는 점입니다. 압류재산 공매는 매회 최초 감정가의 10%씩 가격이 낮아지는데, 이를 ‘체감’이라고 부릅니다. 전 회차 금액이 아닌 ‘최초 감정가’를 기준으로 일정 금액이 빠지는 것이 특징입니다.
최저입찰가 변동 추이 (감정가 1억 원 예시)
| 회차 | 최저입찰가 | 차감액 (기준) |
|---|---|---|
| 1회차 | 100,000,000원 | 감정가(100%) |
| 2회차 | 90,000,000원 | 1,000만 원(10% 감액) |
| 3회차 | 80,000,000원 | 1,000만 원(누적 감액) |
| 6회차 | 50,000,000원 | 총 5,000만 원(하한선) |
법원 경매는 유찰 시 전 회차 금액에서 20~30%를 깎는 ‘복리’ 방식이라면, 공매는 최초가 대비 10%씩 깎는 ‘단리’ 방식입니다. 진행 속도가 매우 빨라 회전율 면에서 큰 장점이 있습니다.
3. 재산 종류별 차이와 공고문 확인
온비드에는 세금 체납으로 인한 ‘압류재산’과 국가 소유의 ‘국유재산’이 섞여 있습니다. 이 둘은 가격 하락 기준이 다릅니다.
💡 재산별 감액 방식 비교
| 구분 | 감액 기준 및 특징 |
|---|---|
| 압류재산 | 매회 유찰 시 직전 최저가 대비 10%씩 하락 (최대 50%까지) |
| 국유재산 | 2회 유찰까지 변동 없다가, 3회차부터 최초가의 10%씩 감액 |
이처럼 물건마다 하락 폭이 다르므로 상세 페이지 하단의 ‘공고문’ 확인은 필수입니다. 공고문에는 유찰 시 다음 회차 가격이 미리 명시되어 있으니 입찰 전 반드시 시뮬레이션을 해보시기 바랍니다.
4. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 최저입찰가보다 단 1원이라도 낮게 써내면 어떻게 되나요?
입찰 금액이 최저입찰가에 미달하면 즉시 무효 처리됩니다. 오타가 나지 않도록 마지막까지 숫자를 꼭 확인하세요!
Q. 유찰이 계속되면 가격은 무한정 떨어지나요?
아닙니다. 압류재산은 보통 감정가의 50%까지만 떨어집니다. 그 이후에는 재감정을 하거나 조건을 변경하여 공고를 다시 내게 됩니다.
Q. 입찰 보증금 계산 기준은 무엇인가요?
보증금은 ‘내가 입찰할 금액’의 10%가 아니라, 해당 회차 ‘공고된 최저입찰가’의 10%를 준비해야 합니다. (단, 물건에 따라 고정 금액일 수 있으니 공고문을 필독하세요!)
만약 보증금이 단 1원이라도 부족하면 무효가 되지만, 더 많이 입금하는 것은 괜찮습니다. 초과 금액은 낙찰 여부와 상관없이 환불 계좌로 돌려받을 수 있습니다.
마치며: 성공적인 투자를 위한 조언
온비드 공매는 집에서 간편하게 입찰할 수 있는 훌륭한 투자 수단입니다. 하지만 정확한 기준을 모르면 실수하기 쉽죠. 오늘 배운 내용을 마지막으로 정리해 드립니다.
- 감정평가서: 최초 가격이 현재 시세와 맞는지 반드시 비교할 것
- 차감 규칙: 물건 종류에 따라 10%씩 떨어지는 구조를 파악할 것
- 공고문 확인: 입찰 보증금과 다음 회차 일정을 꼼꼼히 체크할 것
공매는 아는 만큼 수익이 나는 시장입니다. 알려드린 ‘감정가 시작 – 10% 차감 – 공고문 확인’ 이 세 가지만 기억하셔도 큰 실수 없이 도전하실 수 있을 거예요. 여러분의 성공적인 투자를 진심으로 응원합니다!