요즘 온비드 공매로 재테크 하시는 분들 참 많죠? 저도 첫 낙찰 당시 입찰가만 생각했다가 예상치 못한 근저당·가압류 말소 비용 때문에 당황했던 기억이 생생합니다. 등기부등본상에 얽힌 권리들을 깨끗하게 지우는 비용은 미리 계산해두지 않으면 최종 수익률에 생각보다 큰 차이를 만들 수 있습니다.
“낙찰가는 시작일 뿐, 등기부등본을 깨끗하게 정리하는 말소 비용까지 계산해야 진정한 공매의 고수입니다.”
왜 말소 비용을 미리 계산해야 할까?
공매는 경매와 달리 낙찰자가 직접 말소 등록세와 교육세 등을 챙겨야 하는 경우가 많습니다. 특히 다수의 권리가 설정된 물건일수록 비용은 기수적으로 늘어납니다.
- 수익률 보호: 예상 밖의 지출을 방지하여 계획했던 매각 차익을 보존합니다.
- 예산 계획 수립: 취득세 외에 추가로 들어가는 등기 비용을 정확히 파악할 수 있습니다.
- 입찰가 산정 기준: 말소 비용이 과다한 물건은 입찰가를 낮추는 전략이 필요합니다.
완벽한 공매 재테크를 위해 지금부터 말소 비용 계산법을 하나씩 짚어드릴게요. 꼼꼼한 준비만이 실수를 줄이는 지름길입니다.
한 건당 10,200원? 말소 등기 실무 계산법
많은 초보자가 부동산 가액에 따라 비용이 달라진다고 오해하지만, 말소 비용의 핵심은 부동산 가격이 아니라 ‘지워야 할 등기 건수’에 있습니다. 지워야 할 등기 하나당 세금은 정액제로 고정되어 있기 때문입니다.
💡 말소 비용의 핵심 구성 요소 (건당 기준)
| 항목 | 비용 | 비고 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 | 정액제 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 면허세의 20% |
| 등기신청 수수료 | 3,000원 | 서면 신청 기준 |
결과적으로 등기부등본상 지워야 할 항목 한 건당 실제 지출액은 약 10,200원이 됩니다. 만약 토지와 건물이 각각 별도의 등기로 되어 있다면, 각각의 필지별로 건수를 합산해야 한다는 점에 유의하세요.
- 세금 합계: 7,200원 × 3건 = 21,600원
- 수수료 합계: 3,000원 × 3건 = 9,000원
- 최종 비용: 총 30,600원
어떤 권리를 지워야 할까? 말소 대상 확인
공매 낙찰 후 성공적인 자금 계획을 세우려면 말소기준권리를 정확히 파악하는 것이 급선무입니다. 일반적으로 잔금을 납부하면 등기부상 대부분의 권리는 소멸하지만, 낙찰자가 직접 말소 등기를 신청해야 하는 항목들이 존재하죠.
주요 말소 대상 체크리스트
등기부등본을 확인하여 다음 항목들이 말소기준권리보다 뒤에 있는지 반드시 확인하세요.
- 근저당 및 압류/가압류: 가장 흔한 말소 대상이며 건당 비용이 발생합니다.
- 경매개시결정등기: 낙찰 후 소유권 이전 시 함께 말소됩니다.
- 매각물건명세서 확인: 선순위 임차권 등 ‘인수’되는 권리가 있는지 필히 대조해야 합니다.
정확한 권리 분석은 실패 없는 공매 투자의 기본입니다. 특히 말소되지 않는 선순위 권리를 놓치면 큰 손해를 볼 수 있으니 주의하세요.
셀프 등기 vs 법무사 대행, 나에게 맞는 선택은?
공매 낙찰 후 가장 고민되는 지점이 바로 말소 등기 방식입니다. 비용 절감이 최우선이라면 직접 발로 뛰는 ‘셀프 말소’가 정답이지만, 절차의 복잡함과 시간 비용을 따져보면 법무사 대행이 합리적일 수 있습니다.
💡 말소 방식별 특징 비교
| 항목 | 셀프 말소 | 법무사 대행 |
|---|---|---|
| 주요 비용 | 실비(건당 약 1만 원) | 실비 + 대행 수수료 |
| 대행 보수 | 0원 | 기본 5~10만 원(+α) |
| 장단점 | 최소 비용, 시간 소요 많음 | 편리함, 정확한 처리 |
선택을 위한 핵심 가이드
- 셀프 말소 추천: 말소할 권리 개수가 적고(1~2건), 평일에 관공서 방문이 가능한 경우 권장합니다.
- 법무사 대행 추천: 근저당, 가압류 등 말소 대상이 다수이거나 업무로 인해 외출이 어려운 직장인에게 적합합니다.
- 비용 절감 팁: 소유권 이전 등기를 법무사에게 맡길 때 말소 등기를 패키지로 요청하면 개별 진행보다 저렴한 견적을 받을 수 있습니다.
궁금증 해결! 말소 비용 FAQ
- Q. 말소할 등기가 아주 많으면 세금 감면이 되나요?
-
아쉽게도 등기 말소는 정액제 방식이라 수량에 따른 할인은 없습니다. 가압류나 근저당이 10건이라면 말소 비용만 10만 원이 훌쩍 넘게 됩니다.
- Q. 온라인으로도 세금을 낼 수 있나요?
-
네! 위택스(Wetax)를 이용하면 등기소나 시·군·구청 방문 없이도 등록면허세를 미리 신고하고 납부할 수 있어 시간이 크게 절약됩니다.
꼼꼼한 비용 계산으로 완성하는 성공 투자
캠코에서 진행하는 온비드 공매는 절차가 명확하지만, 세부적인 지출 항목을 간과하면 실질적인 투자 수익이 줄어들 수 있습니다. 낙찰 전 등기부등본을 면밀히 분석하는 습관이 중요합니다.
실전 투자를 위한 체크리스트
| 구분 | 주요 확인 사항 | 비용 부담 |
|---|---|---|
| 권리 관계 | 말소기준권리 이후 소멸 여부 | 낙찰자 |
| 수익 확정 | 세전/세후 수익률 최종 비교 | 본인 판단 |
“공매 투자의 진정한 성과는 높은 낙찰가가 아니라, 치밀하게 계산된 부대비용을 제외한 순수익에서 결정됩니다.”
낙찰 후 예상치 못한 지출에 당황하지 않도록 미리 철저히 준비하세요. 꼼꼼한 계산으로 다져진 여러분의 성공적인 투자를 진심으로 응원합니다!